Frais d'agence en location, qui paie quoi et combien le locataire peut-il payer ?
Au sommaire
- IL'article résumé en quelques points
- IIQue recouvrent les « frais d'agence » en location, au juste ?
- IIIQui paie quoi : la règle juridique utile pour un locataire débutant
- IVTableau opérationnel : prestation par prestation
- VQuels plafonds légaux s'appliquent et comment connaître votre zone ?
- VICalcul : une méthode en 3 étapes, puis deux exemples
- VIIQuand paye-t-on, et quels documents exiger avant de régler ?
L'article résumé en quelques points
- Le propriétaire paie la commission d'intermédiaire; le locataire ne peut participer qu'à : visite, dossier, rédaction du bail, état des lieux d'entrée.
- Plafonds locataire pour la mise en location : 12 euros TTC/m2 (zone très tendue), 10 euros TTC/m2 (zone tendue), 8 euros TTC/m2 (reste du territoire), sur la surface habitable.
- État des lieux d'entrée : plafond séparé de 3 euros TTC/m2. État des lieux de sortie : aucun frais ne peut être demandé au locataire (hors constat en litige par commissaire de justice).
- Règle pratique : le locataire paie le plus petit montant entre la moitié des honoraires et le plafond légal au m2.
Que recouvrent les « frais d'agence » en location, au juste ?
En pratique, les « frais d'agence » correspondent à des honoraires de location : une rémunération liée à la mise en location d'un logement (visites, dossier, rédaction du bail, état des lieux d'entrée). Il est utile de distinguer ces honoraires des prestations qui relèvent d'autres logiques tarifaires, par exemple la gestion locative (mandat de gestion), dont le tarif est libre et réglé par le propriétaire.
Vous verrez parfois des barèmes présentés en pourcentage (par exemple 8 % à 12 %, et parfois 15 % dans certaines grandes villes). Cela décrit des pratiques de marché, pas un plafond légal. Le cadre à appliquer pour savoir ce que le locataire peut payer résulte notamment de la loi ALUR, de la loi ELAN, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2014-890 (paru le 1er août 2014, applicable à partir du 15 septembre 2014).
Qui paie quoi : la règle juridique utile pour un locataire débutant
Depuis la loi ALUR, la règle-cadre est la suivante : la commission d'intermédiaire en location est entièrement à la charge du propriétaire. Une partie des honoraires peut toutefois être partagée, uniquement pour des prestations précises : visite, constitution du dossier locataire, rédaction du bail et état des lieux d'entrée.
Deux protections se cumulent. D'abord, le locataire ne peut pas payer un montant supérieur à celui du propriétaire sur ces postes. Ensuite, même si l'agence facture davantage, la part locataire est plafonnée au m2 selon la zone, et l'état des lieux d'entrée a son propre plafond.
Tableau opérationnel : prestation par prestation
| Prestation | Le locataire peut-il payer ? | Plafond applicable côté locataire | À vérifier |
|---|---|---|---|
| Visite, dossier, rédaction du bail | Oui, partage possible | 12/10/8 euros TTC/m2 selon zone, et locataire ≤ propriétaire | Zone, surface habitable, ventilation TTC |
| État des lieux d'entrée | Oui, partage possible | 3 euros TTC/m2, et locataire ≤ propriétaire | Montant EDL TTC distinct si possible |
| État des lieux de sortie | Non | Interdit (hors constat en litige par commissaire de justice) | Libellé de facture, justification en cas de litige |
| Diagnostics immobiliers obligatoires | Non | À la charge du propriétaire | Aucune refacturation au locataire |
| Gestion locative (mandat) | Non | Tarif libre, payé par le propriétaire | Ne pas confondre avec honoraires de location |
Quels plafonds légaux s'appliquent et comment connaître votre zone ?
Pour la mise en location (hors état des lieux), la part imputable au locataire est plafonnée en TTC par m2 de surface habitable : 12 euros TTC/m2 en zone très tendue, 10 euros TTC/m2 en zone tendue, 8 euros TTC/m2 dans le reste du territoire. L'état des lieux d'entrée est plafonné séparément à 3 euros TTC/m2 quelle que soit la zone.
Les zones tendues concernent 1149 communes réparties en 28 agglomérations. En cas de doute, je vous recommande de vérifier via l'outil public : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues. Les plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier selon la variation annuelle du dernier IRL (indice de référence des loyers). Vous croiserez parfois d'autres montants dans des supports professionnels : dans ce cas, appuyez-vous sur les textes et ressources publiques (notamment Legifrance et le décret n° 2014-890).
Calcul : une méthode en 3 étapes, puis deux exemples
En pratique, vous pouvez calculer ce que vous devez payer avec trois formules simples :
- « Montant facturé par l'agence immobilière / 2 = moitié des frais facturés ».
- « M2 de surface habitable X prix du m2 selon la zone du logement = montant maximum imputable au locataire ».
- « Frais d'agences immobilières – prix imputable au locataire = montant à payer par le propriétaire ».
La règle à appliquer est celle du double plafond : le locataire paie le plus petit montant entre (a) la moitié des honoraires et (b) le plafond légal au m2. Pour l'état des lieux d'entrée, appliquez le même raisonnement, mais avec 3 euros TTC/m2, y compris si vous devez louer sans fiche de paie.
Exemple mise en location, zone très tendue : honoraires facturés 800 euros TTC. Moitié : 800/2 = 400 euros. Surface : 30 m2. Plafond locataire : 30 x 12 = 360 euros. Le locataire doit donc 360 euros (et non 400), et le propriétaire 800 – 360 = 440 euros. Si une source vous donne un chiffre différent, tranchez avec cette règle.
Exemple état des lieux d'entrée : surface 20 m2, facture EDL 150 euros. Moitié : 75 euros. Plafond EDL : 20 x 3 = 60 euros. Le locataire doit 60 euros, le propriétaire 150 – 60 = 90 euros. C'est typiquement le poste où je vois des demandes imprécises : exigez une ligne TTC clairement identifiée.
Quand paye-t-on, et quels documents exiger avant de régler ?
Le plus souvent, le paiement intervient quand les prestations sont réalisées, fréquemment au moment de la signature du bail et/ou de l'état des lieux d'entrée, selon la ventilation. Si un acompte est demandé, demandez systématiquement un justificatif écrit, une ventilation par prestation et l'indication TTC.
Pour sécuriser votre décision, exigez ces éléments de transparence : depuis le 1er avril 2017 (arrêté du 10 janvier 2017), les honoraires doivent être affichés TTC de façon lisible; depuis le 1er avril 2019 (loi ELAN), l'annonce doit mentionner les frais d'agence de location à la charge du locataire.
Mon conseil de terrain: avant de payer, je demande toujours la surface habitable retenue, la zone (preuve via Service-public) et une ventilation TTC. En deux minutes, vous savez si le montant demandé respecte les plafonds.
Si vous estimez avoir payé trop, commencez par une demande écrite à l'agence et/ou au bailleur, idéalement par courrier recommandé avec accusé de réception, en joignant l'annonce, le barème, la facture, le bail et l'état des lieux. Le cas échéant, vous pouvez solliciter une association de consommateurs, effectuer un signalement à la DGCCRF, puis envisager une médiation ou une action judiciaire en dernier recours, notamment en cas de litige sur le versement des loyers au propriétaire.
